Marktbericht Dortmund · Stand Oktober 2026

Immobilienpreise in Dortmund 2026

Was kosten Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Dortmund? Hier finden Sie die amtlichen Richtwerte des Gutachterausschusses für alle Ortsteile, die Preisentwicklung seit 2016 und unsere Einordnung aus der täglichen Arbeit am Dortmunder Markt.

Wert meiner Immobilie berechnen Persönliche Bewertung anfragen

3.005 €/m²

Einfamilienhaus

+1,2 % zum Vorjahr

2.815 €/m²

Doppelhaushälfte & Reihenhaus

+2,6 % zum Vorjahr

2.268 €/m²

Eigentumswohnung

+4,8 % zum Vorjahr

1.060 €/m²

Mehrfamilienhaus

+3,0 % zum Vorjahr

Mittlere amtliche Immobilienrichtwerte aller Dortmunder Richtwertzonen zum 01.01.2026, je m² Wohnfläche. Vorjahr: gleiche Zone, gleiches Modellobjekt, Stichtag 01.01.2025.

Was kostet ein Haus in Dortmund?

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück und mittlerer Ausstattung kostet nach den amtlichen Richtwerten im Dortmunder Mittel rund 420.000 €. Zwischen den Stadtteilen liegen Welten: In Lücklemberg kostet dasselbe Haus rund 620.000 €, in Eving rund 400.000 € und in Altenderne rund 290.000 €.

Bei Eigentumswohnungen rechnet der Gutachterausschuss mit 70 m² aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Im Mittel sind das rund 159.000 €. Rund um Westpark, Cityring-West und Westfalenhalle liegen die Richtwerte über 3.000 €/m², in der Nordstadt zwischen 1.450 und 2.000 €/m².

Ein Richtwert beschreibt immer ein Modellobjekt. Was Ihre Immobilie wert ist, hängt von Baujahr, Größe, Ausstattung, Grundstück und bei vermieteten Häusern von der Miete ab. Dafür gibt der Gutachterausschuss Umrechnungstabellen heraus, und genau mit diesen Tabellen rechnet unser Wertrechner.

Die Modellobjekte hinter den Richtwerten

Einfamilienhausfreistehend, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, mittlere Ausstattung, Keller, unvermietet

Doppel-/ReihenhausReihenmittelhaus, 120 m² Wohnfläche, 250 m² Grundstück

Wohnung70 m², 1. oder 2. Obergeschoss, mit Balkon, Anlage mit 13 bis 30 Einheiten

Mehrfamilienhaus600 m² Wohnfläche, 7 bis 16 Einheiten, Jahresmiete 65 € je m²

Baujahrje Zone unterschiedlich, meist zwischen 1955 und 1985

Lagemittlere Wohnlage innerhalb der Richtwertzone

Wertrechner

Was ist Ihre Immobilie wert?

Unser Wertrechner arbeitet mit den amtlichen Richtwerten und den Umrechnungstabellen des Gutachterausschusses Dortmund. Jede Stellschraube sehen Sie einzeln, und auf Wunsch bewerten wir anschließend persönlich.

Zum Wertrechner

So haben sich die Preise seit 2016 entwickelt

Preisindex des Gutachterausschusses Dortmund, 2020 = 100. Nach dem Höchststand 2022 gaben die Preise 2023 deutlich nach, seit 2024 geht es wieder aufwärts.

Einfamilienhäuser

seit 2016: +51 %
zum Hoch 2022: −9,8 %
2025 zu 2024: +1,3 %

Reihen- und Doppelhäuser

seit 2016: +59 %
zum Hoch 2022: −8,9 %
2025 zu 2024: +2,8 %

Eigentumswohnungen

seit 2016: +93 %
zum Hoch 2022: −1,9 %
2025 zu 2024: +4,4 %

Mehrfamilienhäuser

seit 2016: +28 %
zum Hoch 2021/22: −15,7 %
2025 zu 2024: +2,0 %

Unsere Einordnung

Eigentumswohnungen haben ihr Rekordniveau fast wieder erreicht. Mehrfamilienhäuser liegen noch rund 16 % unter dem Hoch von 2021 und 2022, weil Käufer heute mit höheren Zinsen rechnen. Für Verkäufer heißt das: Bei Mehrfamilienhäusern entscheidet die Miete über den Preis, stärker als bei jeder anderen Objektart.

Alle Indexwerte als Tabelle

Jahr	Einfamilienhäuser	Reihen- und Doppelhäuser	Eigentumswohnungen	Mehrfamilienhäuser
2016	74,8	71,7	64,7	75,4
2017	80,9	75,5	73,3	85,0
2018	84,1	81,6	81,1	87,0
2019	91,0	87,0	85,3	96,2
2020	100,0	100,0	100,0	100,0
2021	117,4	110,6	113,5	114,1
2022	125,0	125,2	127,0	114,1
2023	110,8	112,7	117,0	95,1
2024	111,4	110,9	119,4	94,3
2025	112,8	114,0	124,6	96,2

Immobilienpreise nach Stadtteil

Amtliche Immobilienrichtwerte zum 01.01.2026 für alle Dortmunder Ortsteile, in € je m² Wohnfläche. Gibt es in einem Ortsteil mehrere Richtwertzonen, zeigen wir den Durchschnitt.

Teuerste Lagen für Einfamilienhäuser

Gartenstadt-Süd4.915 €/m²

Schüren-Neu4.810 €/m²

Universität4.485 €/m²

Lücklemberg4.450 €/m²

Kirchhörde-Ost4.230 €/m²

Teuerste Lagen für Eigentumswohnungen

Westfalenhalle3.280 €/m²

Schüren-Neu3.225 €/m²

Cityring-West3.190 €/m²

Universität3.165 €/m²

Tremonia3.160 €/m²

Ortsteil suchen

Dortmunder Süden · 39 OrtsteileKirchhörde, Lücklemberg, Syburg, Brünninghausen, Hombruch, Höchsten, Wellinghofen …

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Universität	4.485	3.535	3.165	–
LücklembergStadtteilseite	4.450	3.875	2.680	1.055
Kirchhörde-OstStadtteilseite	4.230	3.800	–	1.310
Schönau	4.130	3.355	2.675	1.400
Löttringhausen-Süd	4.130	3.300	2.665	–
Bittermark	4.115	3.145	2.690	–
Schanze	4.095	–	–	–
Krückenweg	4.040	3.315	2.360	1.100
Kirchhörde-WestStadtteilseite	3.960	3.335	2.910	1.415
Menglinghausen	3.955	3.725	2.790	–
Kleinholthausen	3.850	3.050	2.820	–
Siedlung Rotkehlchenweg	3.845	3.165	2.640	–
Pferdebachtal	3.800	2.740	–	–
Brünninghausen	3.785	3.505	2.785	–
Berghofer Mark	3.755	3.310	2.765	1.135
Renninghausen	3.750	3.090	2.500	–
Wichlinghofen	3.620	3.420	2.455	1.280
Kirchhörde-NordStadtteilseite	3.610	3.310	2.755	–
Höchsten	3.535	3.050	2.575	1.090
Holzen	3.530	3.265	2.840	1.170
Buchholz	3.515	–	–	–
Durchstraße	3.510	3.000	2.205	1.205
Loh	3.485	3.175	2.475	1.215
Löttringhausen-Nord	3.440	2.935	–	–
SyburgStadtteilseite	3.435	3.425	3.090	–
Oespel	3.405	3.270	2.110	1.135
Eichlinghofen	3.325	3.230	3.080	1.125
Berghofen Dorf	3.310	2.910	2.245	1.140
Hombruch	3.290	–	2.770	1.130
Deutsch-Luxemburger-Straße	3.290	3.015	2.580	1.100
Kruckel	3.255	2.900	1.960	–
Ostkirchstraße	3.105	3.480	2.755	1.315
Benninghofen	3.080	2.840	2.585	1.020
Ostenbergstraße	3.075	–	–	–
Wellinghofen	2.915	3.035	2.475	1.190
Persebeck	2.890	2.730	–	–
Schnee	2.705	3.550	–	–
Baroper Markt	–	3.205	2.430	1.135
Schulzentrum Hacheney	–	–	2.195	–

Innenstadt · 16 OrtsteileGartenstadt, Kaiserbrunnen, Westpark, Cityring, Westfalenhalle, Ruhrallee …

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Gartenstadt-Süd	4.915	4.210	2.970	1.535
Westfalendamm-Süd	4.130	3.490	2.575	1.225
Tremonia	3.445	3.275	3.160	1.325
Westfalendamm-Nord	3.420	3.330	2.715	1.315
Gartenstadt-Nord	3.335	3.245	2.500	1.325
Körne	2.680	2.385	2.380	1.170
Westfalenhalle	–	3.955	3.280	1.215
Cityring-West	–	–	3.190	1.250
Ruhrallee West	–	–	3.070	1.240
Westpark	–	–	3.065	1.160
Kaiserbrunnen	–	5.000	2.825	1.225
Ruhrallee Ost	–	–	2.735	1.225
City-Ost	–	–	2.575	1.290
Funkenburg	–	–	2.380	1.025
Cityring-Ost	–	–	2.290	1.030
Dorstfelder Brücke	–	–	2.235	1.035

Hörde und Phoenix · 5 OrtsteileHörde, Remberg, Phönix-West, Clarenberg, Brücherhof

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Remberg	–	2.945	2.940	1.165
Hörde	–	–	2.670	1.110
Brücherhof	–	2.395	2.060	1.040
Phönix-West	–	–	1.985	1.050
Clarenberg	–	–	1.890	1.085

Dortmunder Osten · 36 OrtsteileAplerbeck, Brackel, Schüren, Wickede, Asseln …

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Schüren-Neu	4.810	3.525	3.225	–
Brackeler Feld	3.785	3.600	2.055	1.135
Aplerbecker Mark	3.460	3.045	2.425	1.365
Aplerbeck Bahnhof Süd	3.330	3.230	2.210	1.270
Hauptfriedhof	3.240	2.885	2.460	1.230
Schüren-Alt	3.150	–	2.445	1.205
Brackel Dorf	3.130	3.045	2.370	1.180
Aplerbecker Straße	3.065	2.775	2.325	1.065
Marsbruchstraße	3.020	2.875	2.540	–
Funkturmsiedlung	3.010	2.605	2.090	–
Kolonie Holstein	3.000	2.705	2.300	–
Vieselerhofstraße	2.965	2.960	2.275	1.130
Asseln Hellweg	2.930	2.865	2.385	935
Wickeder Feld	2.925	2.620	2.000	1.030
Westheck	2.920	2.750	2.220	1.195
Reichshof	2.920	2.910	2.055	995
Lichtendorf	2.895	2.845	2.305	975
Sölderholz	2.890	2.855	2.620	1.180
Husen-Süd	2.885	2.945	2.440	–
Knappschaftskrankenhaus	2.885	2.610	2.040	1.040
Aplerbecker Markt	2.830	2.510	2.485	1.095
Brackel Hellweg	2.805	2.465	2.255	1.115
Wickede Dorf	2.750	2.750	2.105	1.115
Kurl-Süd	2.710	2.765	2.285	1.195
Asselburg	2.690	3.330	2.300	1.040
Sölde-Nord	2.665	2.815	2.205	1.040
Sölde-Süd	2.630	2.665	2.255	1.180
Kurl-Nord	2.575	2.680	1.915	–
Breierspfad	2.530	2.815	2.495	1.085
Dollersweg	2.510	2.585	2.105	1.080
Flughafen	2.295	2.510	2.100	–
Pferderennbahn	–	3.260	2.290	–
Husen-Nord	–	–	2.150	–
Wambel Dorf	–	2.740	2.135	1.165
Asseln Dorf	–	–	2.095	–
Kolonie Neuasseln	–	2.660	2.010	–

Dortmunder Westen · 33 OrtsteileLütgendortmund, Mengede, Huckarde, Dorstfeld, Bodelschwingh, Marten …

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Bodelschwingh	3.300	3.000	2.135	975
Mailoh	3.165	2.535	2.100	1.035
Insterburgsiedlung	3.150	2.840	2.525	1.085
Mengede-Mitte	3.150	2.760	2.230	985
Lütgendortmund-Mitte	3.070	3.055	2.360	950
Dorstfeld	3.050	2.650	2.565	830
Westerfilde	3.050	2.600	2.265	1.045
Wischlingen	3.040	2.695	2.015	905
Deipenbeck	2.980	2.520	2.145	1.110
Oberdorstfeld	2.965	2.665	2.445	1.040
Huckarde	2.890	2.680	2.195	990
Brechten-Nord	2.870	2.950	2.420	1.020
Mengeder Heide	2.835	2.725	2.125	975
Westrich	2.810	2.680	2.180	1.035
Bövinghausen	2.790	2.630	1.845	925
Hangeney	2.785	2.605	2.735	855
Brechten-Süd	2.740	2.590	2.545	1.095
Nette	2.675	2.610	2.080	1.245
Holte-Kreta	2.670	2.850	2.040	1.040
Oestrich	2.630	2.295	1.810	1.015
Marten	2.610	2.615	2.075	955
Lütgendortmund-Ost	2.610	2.555	2.060	885
Deusen	2.340	2.605	–	–
Alte Kolonie	1.980	2.455	1.755	935
Hallerey	–	–	2.430	980
Jungferntal	–	2.385	2.355	–
Kirchlinde-Alt	–	2.485	2.115	985
Kley	–	2.700	2.090	–
Rahm	–	2.480	1.975	–
Lütgendortmund-West	–	–	1.865	860
Germania	–	2.400	1.850	1.025
Siedlung Siepmannstraße	–	2.860	1.845	–
Erpinghofsiedlung	–	2.435	–	1.000

Dortmunder Norden · 18 OrtsteileEving, Scharnhorst, Derne, Lanstrop …

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
MSA-Siedlung	2.885	2.525	–	–
Eving	2.880	2.670	2.100	1.030
Niedereving	2.830	2.395	1.800	1.000
Obereving	2.810	2.475	2.085	1.035
Franz-Zimmer-Siedlung	2.800	2.345	1.885	–
Lindenhorst	2.570	2.540	1.995	955
Lanstrop-Neu	2.530	2.165	1.685	–
Scharnhorst-Ost	2.495	2.460	2.045	–
Derne	2.365	2.145	1.915	945
Westholz	2.345	2.425	2.310	960
Holthausen	2.335	–	–	–
Lanstrop-Alt	2.330	2.300	2.080	–
Hostedde	2.315	2.420	1.715	910
Kirchderne	2.185	2.055	1.805	860
Grevel	2.145	2.675	2.660	–
Altenderne	2.085	2.195	1.585	920
Alt-Scharnhorst	–	2.165	2.215	985
Kemminghausen	–	2.575	2.140	–

Nordstadt · 9 OrtsteileNordmarkt, Hafen, Borsigplatz, Union

Ortsteil	Einfamilienhaus	Doppel-/Reihenhaus	Wohnung	Mehrfamilienhaus
Union	–	–	1.990	930
Hafen-Südost	–	–	1.840	1.000
Hafen	–	–	1.785	900
Nordmarkt-Süd	–	–	1.730	890
Hafen-Süd	–	–	1.700	970
Nordmarkt-West	–	–	1.675	935
Nordmarkt-Südost	–	–	1.620	815
Borsigplatz	–	–	1.475	830
Nordmarkt-Ost	–	–	1.455	860

Für Eigentümer von Renditeobjekten

Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser

In keinem anderen Segment wird in Dortmund so viel Geld bewegt: Laut Grundstücksmarktbericht 2025 wechselten 444 Mehrfamilienhäuser für zusammen 408,5 Mio. € den Eigentümer. Das ist mehr als bei allen Ein- und Zweifamilienhäusern zusammen (1.023 Verkäufe, 385,9 Mio. €).

Mehrfamilienhaus

1.432 €/m² Wohnfläche

Liegenschaftszins2,6 %

Nettokaltmiete7,10 €/m²

Ø Fläche452 m²

Ausgewertet138 Verkäufe

Wohn- und Geschäftshaus

1.330 €/m² Wohnfläche

Liegenschaftszins3,6 %

Nettokaltmiete7,80 €/m²

Ø Fläche613 m²

Ausgewertet40 Verkäufe

Dreifamilienhaus

2.217 €/m² Wohnfläche

Liegenschaftszins1,9 %

Nettokaltmiete7,50 €/m²

Ø Fläche222 m²

Ausgewertet28 Verkäufe

Durchschnittswerte aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Dortmund. Wohn- und Geschäftshaus: gewerblicher Anteil 20 bis 80 % des Rohertrags.

Die Miete ist der stärkste Hebel

Im amtlichen Modell für Dortmund verändert die Jahresmiete je Quadratmeter den Wert eines Mehrfamilienhauses stärker als Lage oder Baujahr. Wer vor dem Verkauf Mieten auf ein marktgerechtes Niveau bringt, verkauft spürbar besser.

Gewerbe im Haus senkt den Richtwert dagegen: um 6,3 % bei weniger als 20 % Gewerbeanteil, um 11,1 % bei 20 bis 50 % und um 15,1 % darüber. Kleine Häuser mit 3 bis 6 Einheiten liegen 3,8 % über dem Modell, große ab 17 Einheiten 5 % darunter.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Dortmund

Jahresmiete je m² Wohnfläche	Zu-/Abschlag
55 € (4,58 € im Monat)	−14,5 %
60 € (5,00 € im Monat)	−7,2 %
65 € (5,42 € im Monat)	±0 % (Modell)
70 € (5,83 € im Monat)	+7,2 %
75 € (6,25 € im Monat)	+14,2 %
80 € (6,67 € im Monat)	+21,3 %

Umrechnungstabelle des Gutachterausschusses Dortmund, Stichtag 01.01.2026, Jahresrohertrag einschließlich Garagen und Stellplätze.

Der Dortmunder Markt in Zahlen

1.550

Eigentumswohnungen

verkauft für 287,0 Mio. €

1.023

Ein- und Zweifamilienhäuser

verkauft für 385,9 Mio. €

444

Mehrfamilienhäuser

verkauft für 408,5 Mio. €

570 €

Bauland je m² in guter Lage

mittlere Lage 420 €, einfache Lage 270 € (Einfamilienhaus-Grundstücke)

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund.

Ein Richtwert ist noch kein Verkaufspreis

Richtwerte sind Durchschnitte. Ob Ihre Immobilie darüber oder darunter liegt, entscheiden Zustand, Energieklasse, Grundriss, Mieter und die Nachfrage in Ihrer Straße. Wir sind seit 2012 in Dortmund tätig, unser Büro liegt in Kirchhörde, und wir kaufen und verwalten selbst Wohn- und Geschäftshäuser. Rückmeldung innerhalb von 24 bis 48 Stunden.

Marvin Scheve

Gründer und Geschäftsführer

„Ein ehrlicher Preis verkauft schneller als ein hoher.“

+49 (0) 231 – 58 68 02 75 – 0 WhatsApp 0163 4422100 info@ek-nrw.de

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Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Dortmund

Was kostet ein Haus in Dortmund 2026?

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche kostet nach den amtlichen Richtwerten zum 01.01.2026 im Dortmunder Mittel rund 3.000 €/m², also etwa 420.000 €. In den teuersten Lagen wie Gartenstadt-Süd, Schüren-Neu oder Lücklemberg sind es 4.400 bis 4.900 €/m², in einfacheren Lagen im Norden rund 2.100 bis 2.500 €/m². Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen im Mittel bei 2.815 €/m².

Was kostet eine Eigentumswohnung in Dortmund pro Quadratmeter?

Der mittlere Richtwert für eine gebrauchte Wohnung mit 70 m² aus den 1970er- und 1980er-Jahren liegt bei rund 2.270 €/m². Die Spanne reicht von etwa 1.450 €/m² in der Nordstadt bis über 3.200 €/m² rund um Westfalenhalle und Schüren-Neu.

Steigen die Immobilienpreise in Dortmund wieder?

Ja. Nach dem Rückgang 2023 steigen die Preise seit 2024 wieder. Die Richtwerte zum 01.01.2026 liegen je nach Objektart 1,2 % bis 4,8 % über dem Vorjahr, am deutlichsten bei Eigentumswohnungen. Den Höchststand von 2022 haben bisher nur die Wohnungen fast wieder erreicht.

Was ist ein Immobilienrichtwert?

Ein Immobilienrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Wohnfläche für ein genau beschriebenes Modellobjekt in einer Zone. Der Gutachterausschuss leitet ihn jedes Jahr aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab. Abweichungen bei Baujahr, Größe, Ausstattung oder Lage werden über Umrechnungstabellen berücksichtigt.

Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus in Dortmund wert?

Bei Mehrfamilienhäusern zählt vor allem die Miete: Im amtlichen Modell bringt jeder zusätzliche Euro Jahresmiete je Quadratmeter rund 1,4 % mehr Wert. Dazu kommen Lage, Baujahr, Größe und Gewerbeanteil. Unser Wertrechner liefert einen ersten Wert, für eine belastbare Einschätzung schauen wir uns die Mietaufstellung an.

Wie aktuell sind die Zahlen?

Die Richtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2026, der Preisindex reicht bis einschließlich 2025. Sobald der Gutachterausschuss neue Werte veröffentlicht, aktualisieren wir diese Seite.

Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Immobilienrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 und 01.01.2025 mit örtlichen Fachinformationen sowie Grundstücksmarktdaten (Grundstücksmarktbericht 2025), bereitgestellt über BORIS-NRW und OpenGeodata.NRW unter der Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Auswertung und Darstellung: Exklusiv Konzept. Richtwerte sind Durchschnittswerte für Modellobjekte und ersetzen kein Verkehrswertgutachten.